fbpx
LOADING

Type to search

Conjoncture et défis de la promotion immobilière en Tunisie

Share



L’activité de la Promotion Immobilière, bien qu’uniquement de services, est considérée comme un facteur pouvant jouer un rôle très important dans la politique menée par les pouvoirs publics pour la promotion d’un habitant organisé, par opposition à l’habitat anarchique ou insalubre. L’habitant bénéficie d’un environnement vivant et agréable par opposition à la réalisation des cités dortoirs, sans âme et sans espaces récréatifs.

Le secteur de la Promotion Immobilière se développe continuellement, le nombre de promoteurs agréés est actuellement arrivé à 2.282. Il s’agit de continuer l’action en toute responsabilité en vue de :




  1. l’amélioration sans cesse de l’image de marque du promoteur en offrant une compétitivité plus large.


  2. la participation active et intelligente pour une approche évolutive du secteur. Une révolution qui doit avoir principalement pour objectif, la réalisation de programme de qualité dans un environnement toujours plus sain et plus attractif et la recherche constante d’une adéquation entre le coût et la capacité d’endettement des citoyens.

La préoccupation principale des ménages a toujours été la propriété domiciliaire, les mécanismes financiers à l’accès à la propriété sont très développés et bien structurés en Tunisie, 80% des tunisiens sont propriétaires malgré l’endettement des ménages qui s’amplifie.


Le secteur de la Promotion Immobilière, tout comme celui du bâtiment et des travaux publics, est victime de la gouvernance de la rue, les chantiers souffrent du manquement de main-d’œuvre et de pénurie cyclique de matériaux de construction. Le domaine de la construction se positionne comme un secteur qui participe de façon notable à la dynamique économique du pays. Toutefois il continue à tramer notamment une image peu attractive en terme d’emploi et d’une faiblesse au niveau de la formation des ressources humaines.

L’immobilier affiche malheureusement des prix à la hausse vu le problème de main-d’œuvre qualifiée et surtout par la flambée des prix de terrains qui se font de plus en plus rares à cause des plans d’aménagement non encore approuvés depuis des années.


Flambée des prix et pénurie des terrains
L’indispensabilité des terrains aménagés destinés à la construction ne favorise pas l’offre à répondre à la demande croissante des citoyens, ce qui influe à l’augmentation des prix de l’immobilier et incite à la spéculation. Cette discordance entre l’offre et la demande a entraîné à la hausse donc des prix des logements dont la charge foncière est arrivée à 20 %, ce qui aura un impact sur la réalisation du projet immobilier.
Cette situation a conduit à la construction anarchique et aléatoire en empiétant illégalement sur les terres agricoles et ainsi participer à l’émergence du phénomène de la surpopulation imprévisible dans les grandes villes et en particulier les zones touristiques haut de gamme.
L’AFH qui a pour rôle d’aider à résoudre cet épineux problème de terrains, lequel conditionne l’essor planifié et harmonieux de l’habitat. Jusqu’ici l’AFH à fait beaucoup, son effort d’aménagement de terrain est très important.


En absence de disponibilité de nouveaux périmètres d’intervention foncière (PIF), l’AFH a dévié son objet principal de fournir des terrains à titre non lucratif et vend malheureusement les terrains destinés à l’habitat aux enchères publiques. Il faut que l’AFH revienne à la charge et réalise le maximum de plans d’aménagement de terrain approuvés par les municipalités. Ainsi un pas important serait fait dans la lutte contre les lotissements et la construction anarchiques car quand le citoyen ne trouve ni terrain ni logement dans les zones planifiées et aménagées, il construit n’importe où.

En se penchant sur l’investissement immobilier en Tunisie, on trouve que l’employabilité du secteur du bâtiment dépasse amplement les 400.000 emplois qu’il génère actuellement, il suffit pour ce faire de le mettre donc à niveau et de renforcer le taux d’encadrement aux seins des entreprises.


Le secteur de l’immobilier souffre de plusieurs disfonctionnements structurels à part le déficit foncier surtout au niveau administratif concernant la lenteur des procédures à entreprendre avec les différents intervenants dont les services techniques municipaux. La bureautique municipale entrave la délivrance des autorisations, principal moyen pour avancer dans les projets, cette perte de temps contribue à l’augmentation du coût de construction. Le secteur de la Promotion Immobilière occupe une place importante dans la panoplie des moyens créés par les pouvoirs publics pour appliquer leur politique de l’habitat.



Perspectives d’avenir
L’avenir du secteur peut être envisagé d’une façon optimiste moyennant quelques ajustements dans les textes qui régissent la profession et beaucoup de bonne volonté de la part des divers intervenants dans le secteur de l’habitat, une coordination entre tous les opérateurs en commençant par les études des plans d’aménagement jusqu’à la livraison du permis d’occuper, la Promotion Immobilière pourrait occuper une place de choix dans tout le système de la politique de l’état. On pourrait réaliser beaucoup plus de projets, dont les logements sociaux, mieux maîtriser les coûts et les délais, offrir ainsi une meilleure qualité au citoyen tunisien et participer à édifier un cadre de vie meilleur, rêvé par la population et les pouvoirs publics.


Le promoteur immobilier est un acteur économique, qui a choisi de son propre gré, de remplir une fonction sociale, indispensable à une vie normale et décente des individus d’une société.

Une nouvelle stratégie structurelle s’impose sur les plans réglementaire, foncier, fiscal, financier et administratif. Donc il est nécessaire aujourd’hui de préparer une reconstruction stratégique moderne et audacieuse qui va avec les exigences nouvelles et le développement durable en Tunisie. Il faut revoir la structure, la méthode et les délais des plans d’aménagement ainsi que la meilleure densification dans les zones urbaines et d’encourager activement la construction verticale et l’adoption des prescriptions minérales à intensifier le tissu urbain existant et de changer les coefficients actuels d’occupation et d’utilisation du sol (le COS et le CUF) soit par la densité ou un volume à occuper ce qui réduira automatiquement le fardeau qui pèse sur le coût du terrain et du logement.


Comme il faut accélérer l’application de ce principe dans les municipalités qui n’ont pas encore ratifiée ou mis à jour leur plan d’aménagement en développant un concept de partenariat entre les différents acteurs soit l’Etat, les promoteurs immobiliers et la société civile.
La Tunisie est classée 86ème dans le monde en ce qui concerne la procédure d’octroi du permis de bâtir, un classement qu’il faut certainement améliorer. Il est très recommandé que pour tout investissement dans la construction à usage d’habitation, de bureaux ou même industriel à l’instar des projets touristiques, le dossier de demande de permis de construire doit être déposé directement au ministère de tutelle concerné.
En effet, la procédure des projets touristiques en vue de l’obtention du permis de bâtir, qui a donné ses preuves, ne peut que nous inciter à élargir cette expérience qui nous fait gagner du temps puisque qu’il est de l’intérêt du ministère de tutelle, qui doit tout faire, pour atteindre ses objectifs et réaliser son programme avec succès et faisant office ainsi de guichet unique en appliquant la réglementation en vigueur et veillant lui-même à l’obtention du permis de construire dudit projet dans les meilleurs délais.

 

Cadre réglementaire
A travers cette nouvelle procédure le ministère concerné, se substitue à l’investisseur, défend le projet dans le cadre de la Loi et accompagne le Maître d’Ouvrage jusqu’à la réalisation de la construction de son projet qui est toujours générateur de création d’emploi.
Il est impératif que le ministère concerné aide l’investisseur et agisse autant que Partenaire moral et ainsi l’accompagne et le soutienne jusqu’à la réalisation de son projet avec un nouvel esprit d’économie équitable, ce partenariat gagnant/gagnant ne peut qu’encourager les investisseurs, notre fierté c’est de nous soutenir mutuellement jusqu’à la réussite de notre révolution.
Comme dans le cadre de la densification des aniciens lotissements, il est plus que recommandé de modifier l’article 65 du code l’urbanisme concernant le remaniement des lotissements existants et modifiant ainsi le texte réglementaire en utilisant le JORT comme moyen de publication officielle en parallèle d’un panneau monté sur site faisant appel aux propriétaires opposants intéressés éventuellement de se manifester en vue de protéger leur intérêts.

Dans le cadre du développement de la construction durable, il y a un programme de réglementation thermique qui est en cours et même un concept de label “Bâtiment Basse Consommation” (BBC), va bientôt voir le jour afin d’encourager les constructions économes en énergie.


En parlant de construction durable, il ne s’agit pas de bien construire et il y a lieu aussi de bien conserver le bâtiment et malheureusement à ce niveau, il existe un problème épineux qui touche notre parc immobilier : le Syndic des résidences collectives. Ce problème ne peut être résolu que par l’élection d’un Conseil Syndical qui choisira parmi ses membres un président : le Syndic donc élu et révoqué par les membres dudit conseil. Quant au problème de recouvrement, en cas de récalcitrants, cette tâche doit être automatiquement confiée à un Huissier de Justice moyennant un pourcentage sur les cotisations (7 à 10 %).
Dans ce même ordre d’idées, un grand pas est en train d’être réalisé dans le développement de l’écoconstruction. Des études seront développées selon les 4 axes stratégiques d’intervention suivants :



  • La législation et la réglementation intégrant les aspects liés à l’écoconstruction, développés et harmonisés dans les perspectives des principes politiques et pratiques de normes et outils dans les tendances mondiales, afin d’inscrire la construction durable dans les textes législatifs et réglementaires tunisiens.


  • Un renforcement de la communication sur l’écoconstruction pour sensibiliser les centres d’influence et les populations cibles aux bienfondés de l’éco-constriction. Il s’agit d’une communication de fond sur l’existant, le savoir-faire et les réalisations aux niveaux national et international.


  • Un développement des capacités managériales de l’administration et de la société civile, nécessaire à la diffusion des pratiques de l’écoconstruction dans la construction des bâtiments. Ce renfermement de capacités a pour objectif de renforcer la maîtrise actuelle permettant l’encrage de l’éco-construction dans les bâtiments civils.


  • La réforme des capacités d’intervention de l’administration en écoconstruction développe les capacités techniques des principaux intervenants dans l’écoconception par une montée en compétences à travers des ateliers et des séminaires d’information et de formation.


  • La stratégie de communication et la sensibilisation facilitera l’adoption des bâtiments durables et de l’écoconstruction en réponse à l’évolution des attentes de la société.

Auteur : Taha Belkhodja (Ingénieur et Promoteur Immobilier)

Article paru dans Archibat n° 26

 








 


 




 


 





 






 


 


 




 


 















Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *