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L’appel d’offres international des 12.000 logements est une démarche prématurée

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Cette affaire a fait couler beaucoup d’encre, c’est avec un peu de bon sens et de sagesse, et comme l’a si bien dit la secrétaire d’Etat de l’Habitat, «il ne faut pas politiser le projet», on arrive à mener à bon port ce programme. Afin d’arrêter toute fluctuation stérile à ce sujet, le mieux c’est de se référer aux textes de loi se rapportant au programme et aux règles d’usage, et ainsi remettre le train sur les rails sans bavure quelconque.

Après recherche auprès des institutions concernées et en se référant aux documents disponibles, je me permets en tant que professionnel averti d’éclairer tous les acteurs intervenants de près ou de loin dans la réalisation de ce programme.
Incontestablement, ce projet de 11.415 logements exactement (dont 2/3 des logements de type individuel) en cette période cruciale est plus que nécessaire, d’ailleurs tous les professionnels le soutiennent et n’épargnent aucun effort pour garantir les intérêts du consommateur final, soit l’acquéreur, et préserver notre patrimoine immobilier tunisien.
Ce programme spécifique pour le logement social fait partie de la loi complémentaire des finances 2012, dont les articles 27, 28, 29, 30, 31 et 32 privilégient les catégories sociales à faible revenu.
Le 10 août 2012, il y a eu promulgation du premier décret d’application N° 1224-2012, et ce décret s’est référé, en préambule, à la loi relative au Fonds de promotion des logements pour les salariés : le Foprolos. Ce décret dans son article 3 prévoit la réalisation de ce projet par la Snit, la Sprols, l’Arru, l’AFH ou les promoteurs immobiliers privés, l’administration a outrepassé cela et a lancé un appel d’offres international qui englobe même les entrepreneurs qui ne disposent pas d’agrément pour exercer la profession de promoteur immobilier, condition sine qua non pour pouvoir vendre les logements, avec les avantages fiscaux, aux futurs acquéreurs (article 3 de la loi 90-17 du 26 février 1990).
Il faut que tout le monde sache, surtout les citoyens postulants, que ces logements ne sont pas gratuits. Dans son article 18 et dans le cadre de l’éradication des logements rudimentaires, le prix de ce type de logement à remplacer, varie entre 35 et 45.000D, et l’Etat prendra en charge 50% du coût et le reste par crédit sur 25 ans, et là, je me demande comment le bénéficiaire, qui n’a presque pas de revenu, va-t-il rembourser le crédit ?
Dans les articles 20 et suivants du même décret n° 1224, on a partagé les candidats en 3 catégories :
La catégorie 1, concerne les candidats qui ont un revenu inférieur au Smig, des logements individuels dont le prix ne dépasse pas 45.000D, prévoit une subvention de l’Etat de 40% du coût et le reste par crédit, pareillement je me demande comment peut-on demander à quelqu’un de rembourser un crédit sachant d’ores et déjà qu’il a juste de quoi survivre ? Entre nous, comment voulez-vous hypothéquer le bien de ces gens-là au profit d’une banque avec tous les risques à courir ? Cela n’a aucun sens, ça doit faire l’objet d’une donation de 15 ou 20.000D en matériaux de construction et le propriétaire concerné s’occupera de la construction lui-même avec l’assistance des administrations régionales.
Pour la catégorie 2, c’est pratiquement le Foprolos 1, avec en plus une subvention de l’Etat qui va jusqu’à 20% du coût et enfin la catégorie 3, qui est pratiquement le Foprolos 2 avec en plus une subvention de l’Etat qui va jusqu’à 15% du coût. Et là, on ne devrait pas parler de subvention dans les deux cas parce qu’on va pénaliser, en quelque sorte, tout le mécanisme déjà existant qui règle les Foprolos 1 et 2 octroyés jusque-là aux salariés titulaires. Encore une fois cela n’a pas de sens, on risque de provoquer une riposte collective des Foprolosistes, qui n’ont pas tout à fait tort, puisqu’il n’y a aucune raison pour que l’Etat donne 10.000D à quelqu’un qui a un salaire entre 2 et 3 fois le Smig pour ne payer que 55.000D alors qu’un Foprolosiste 2, dans les mêmes conditions, paie 65.000D. C’est la définition même de l’injustice sociale qui risque de semer la zizanie . En revanche, sachant qu’il y a une demande de logement qui dépasse les 100.000, il serait plus raisonnable et logique que ces 20 ou 15% de subvention des logements de catégories 2 et 3, qui ont eu déjà le privilège d’octroi de logement, puissent plutôt servir pour augmenter le nombre de logements de 15 à 20%, il faut éviter la discrimination positive.
Le deuxième décret n° 1225 – 2012 du 10 août 2012, relatif à l’organisation de ce programme dans son article 3, prévoit que ce programme soit réalisé en 3 ans. Une première étape de deux ans servira pour la stratégie à entreprendre dans la recherche de terrain, l’établissement des études, le moyen de financement et le lancement des travaux en fin de période et une deuxième étape d’une année servira pour la réalisation des travaux. Cela étant, tout le monde est surpris et étonné que l’appel d’offres soit paru même pas 2 mois après la promulgation du décret d’application n° 1225-2012, ce qui constitue une contradiction avec le texte.
Compte tenu de tout ce qui précède, il n’y a pas trente-six mille solutions, après la révolution, fini la malversation et l’abus de pouvoir déchu, aujourd’hui c’est l’ère de la transparence, sachant que le Foporolos, 1% prélevé sur les salaires, se présente, comme indiqué dans le tableau, au bénéfice de ces pauvres salariés.
Sachant que le Foprolos peut disposer d’une enveloppe d’argent dépassant les 600 millions de dinars, les promoteurs immobiliers peuvent être préfinancés par le Foprolos à un taux d’intérêt de 3% maximum.
D’ailleurs en cette occasion propice, une situation du compte Foprolos, qui n’est pas un impôt, doit être à la portée des différents concernés en toute transparence.
Afin d’encourager les petites et moyennes entreprises, il est très indiqué d’affecter les 86 lots de terrain, dont certains dépassant les 5 hectares, à 200 promoteurs immobiliers au moins qui feront travailler 200 architectes, 200 ingénieurs et 200 entrepreneurs, sachant que le prix du logement social est homologué et plafonné par le ministère de l’Equipement et les honoraires d’études (architecte et ingénieurs) sont pris en charge par le promoteur, donc intégrés dans ledit prix de vente.
Maintenant que le financement existe, nous pouvons même en profiter, à part le Fnah, pour la réhabilitation des logements rudimentaires et pourquoi pas financer les artisans et petits métiers dont le revenu ne dépasse pas 3 fois le Smig suivant leur Dur, mais à condition qu’ils paient 1% de leur revenu au profit du Foprolos. Je pense que les organisations syndicales, par acte de solidarité entre les Tunisiens, permettront de toucher au bien de leurs adhérents. Bien entendu, tous les crédits immobiliers, à travers le Foprolos dont les mécanismes existants méritent d’être reformés, sont garantis par un contrat de prêt hypothécaire entre la banque et l’acquéreur.
Il est temps de restructurer le champ d’action du Foprolos et de créer le Foprolos 0 (zéro), une donation qui ne doit pas dépasser l’enveloppe de 10% annuellement. Comme le Foprolos doit financer l’autoconstruction des salariés (30% de ce qui se construit) qui est encore timide actuellement, le crédit ne dépasse pas 12.500 dinars, le prix d’un garage, ceci mérite d’être révisé à la hausse, avec d’autres conditions.
Il faut que l’Etat s’investisse davantage dans le logement locatif pour les salariés. En effet, à l’instar du foyer pour les femmes salariées à El Manar, la Sprols peut redevenir ce qu’elle était, désormais elle doit construire (à concurrence de 20% du Foprolos), de l’habitat social et économique locatif conformément à la loi de sa création n°77-53 du 3 août 1977, qui malheureusement a été modifiée le 19 juillet 1993 par la loi n° 93-78 pour devenir un promoteur immobilier. Aujourd’hui, le nombre de promoteurs immobiliers agréés dépasse les 2.400, donc le départ de la Sprols de la scène ne va avoir aucun effet sur la production de logements offerts à la vente.
La construction d’habitats sociaux actuellement environne les 1.000 unités, il est très important que le grand public sache qu’en 1992, sur demande du ministère de l’Equipement, les promoteurs immobiliers ont réalisé plus que 4.000 logements sociaux, alors qu’ils ne dépassaient pas 340. Vu leur nombre aujourd’hui, plus que 2.400, les promoteurs immobiliers sont en mesure de réaliser 7 fois plus, soit les 30.000 logements programmés si on remet à leur disposition le Foprolos.
Faire appel à des entreprises étrangères pour la réalisation de simples logements sociaux aujourd’hui, c’est une humiliation du savoir-faire tunisien, c’est pour cela qu’il y a eu revendication des architectes et des ingénieurs.
Comme disaient nos ancêtres “essouf titbaâ birzanna”, si le ministère avait respecté l’article 3 du décret 1225-2012, nous n’en serions jamais là, l’appel d’offres international était prématuré, une première du genre pour des logements destinés à la vente aux particuliers. Cela n’a rien avoir avec le bâtiment civil qui appartient à l’Etat, le projet peut être tuniso-tunisien.
Je ne terminerai pas cet article sans faire un appel solennel aux autorités compétentes pour reconsidérer leur position quant à la procédure de réalisation dudit programme. Je me permets une réflexion citoyenne qui consiste à confier les logements de catégorie 2 et 3 aux promoteurs immobiliers qui feront travailler les architectes, les ingénieurs, les entrepreneurs et les producteurs tunisiens. Ce qui, sans aucun doute, va absorber pas mal de chômeurs et ainsi réduire les manifestations. Je peux vous garantir, Monsieur le Ministre, qu’aucune entreprise étrangère ne peut soumettre une meilleure offre de prix que les entreprises tunisiennes à qualité égale de produit. Les entreprises étrangères, c’est évident, vu leur éloignement, ne peuvent jouer que sur la qualité et aucun Tunisien ne peut tolérer qu’on vende n’importe quoi à ses concitoyens parce qu’ils sont dans le besoin.
Confier la tâche aux promoteurs privés, c’est éviter que ces logements soient squattés, comme c’était le cas du calvaire vécu par la Snit et la Sprols pendant plus de 20 mois. Le deuxième avantage que peut tirer l’Etat, c’est que les promoteurs mettront, avec l’aide de l’administration, sur le marché pas moins de 2.000 logements supplémentaires sur leurs propres terrains.
Un détail, pas de moindre importance, seul le besoin doit imposer l’emplacement géographique des projets, il ne faut surtout pas construire selon la disponibilité du terrain. Cela est une erreur stratégique, sachant que beaucoup de logements sont restés inoccupés pendant plusieurs années, en zone rurale les familles sont propriétaires à plus de 90%. Par correction, on ne doit pas vendre aux familles ciblées des bâtiments de technologies nouvelles, tout procédé nouveau doit faire l’objet d’essai en bâtiment civil, évitant tout risque potentiel inattendu.

 

Auteur : Taha BELKHODJA

 













 


 




 


 







 






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